Jak odrolnić działkę krok po kroku

Każdy, kto poszukiwał działki pod inwestycję budowlaną, prawdopodobnie zauważył, że grunty rolne są tańsze niż grunty przeznaczone pod zabudowę. Rozwiązaniem pozwalającym zaoszczędzić, może być zakup działki rolnej, a następnie przekształcenie jej w działkę budowlaną. Należy jednak mieć na uwadze, że odrolnienie działki to proces czasochłonny, wymagający sporo cierpliwości i niepozbawiony ryzyka. Jak krok po kroku odrolnić działkę?

Po co odralnia się działkę?

Zakup działki to pierwszy etap inwestycji budowlanej, zarówno w przypadku firmy deweloperskiej, jak i osoby prywatnej. Działki budowlane są zazwyczaj droższe od działek rolnych. Dodatkowo tereny rolne często cechuje malownicza lokalizacja, z dala od miejskiej zabudowy. Może to skłonić niektórych inwestorów do zakupu działki rolnej, a następnie przekształcenia jej w działkę budowlaną i np. budowy na niej domu.

Podejmując taką decyzję, należy przede wszystkim sprawdzić, czy działka, która nam się podoba, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w MPZP działka ma przeznaczenie rolne, konieczna będzie zmiana planu, a ten proces może trwać nawet kilka lat.

Etapy odrolnienia działki

Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną składa się z dwóch etapów. Najpierw należy zmienić przeznaczenie gruntu poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie trzeba jeszcze wyłączyć grunt z produkcji rolnej. Informację o tym, czy wybrana przez nas działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jakie ma przeznaczenie, uzyskać można w urzędzie miasta lub gminy.

Wiele gmin udostępnia też plany zagospodarowania na swoich stronach internetowych. Jeśli okaże się, że w MPZP działka oznaczona jest jako teren przeznaczony pod produkcję rolną, trzeba będzie złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia działki. Wniosek taki składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta.

Nie ma jednego obowiązującego wzoru takiego wniosku, ale powinien on zawierać dane właściciela działki, opisywać przedmiot, zakres i uzasadnienie wnioskowanej zmiany, określać, jakiego dokładnie terenu dotyczy wniosek. Dobrze jest także dołączyć do wniosku wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem działki oraz wypis z rejestru gruntów.

Należy mieć na uwadze, że gmina nie ma obowiązku rozpatrywania takiego wniosku. Jeśli jednak wniosek zostanie uwzględniony, rozpoczyna się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu zagospodarowania podejmuje rada gminy lub miasta.

Po wyrażeniu zgody przez radę burmistrz, prezydent lub wójt przystępuje do zmiany planu. Jeśli w związku ze zmianą MPZP wartość nieruchomości wzrosła, właściciel działki w momencie jej zbycia będzie zobowiązany do uiszczenia tzw. opłaty planistycznej w wysokości nie większej niż 30 proc. wzrostu wartości działki.

Co jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

W przypadku działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co ważne, taką decyzję można uzyskać jeszcze przed zakupem działki. Wniosek o odrolnienie działki składa się w urzędzie miasta lub gminy, na której terenie położona jest nieruchomość.

We wniosku o odrolnienie należy zawrzeć informacje o planowanej inwestycji oraz jej charakterystykę. Składając wniosek, należy również uiścić opłatę skarbową. Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana, jeżeli co najmniej jedna z działek sąsiadujących, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana jest w sposób, który pozwoli określić wymagania dotyczące nowej zabudowy o tej samej funkcji. Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz istniejące lub planowanej uzbrojenie.

Bez względu na to, czy działka objęta jest miejscowym planem, czy też nie, konieczne jest wyłączenie jej z produkcji rolnej. Wniosek w tej sprawie składa się we właściwym ze względu na lokalizację starostwie powiatowym. Koszt odrolnienia działki zależy od pochodzenia, klasy gleby i powierzchni terenu, który ma być wyłączony z produkcji rolnej. Od kwoty odejmuje się wartość działki, ustaloną według aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości. Przykładowo na tej stronie można sprawdzić aktualne ceny działek w okolicach Gąbina. Dodatkowo trzeba pamiętać o rocznych opłatach w wysokości 10 proc. należności za wyłączenie gruntu w produkcji rolnej.